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L'appartement que je loue a été vendu. Le nouveau propriétaire peut-il me mettre dehors ?

La réponse varie selon que votre bail a ou non une "date certaine" avant la date de la vente.

Le bail a une date certaine si:

  • il a été enregistré;
  • un des signataires du contrat est décédé ;
  • il a été constaté dans un acte authentique ( c'est-à-dire un acte dressé par un officier public tel qu'un magistrat, un notaire, ou encore un huissier de justice : par exemple, un procès-verbal d'huissier, un jugement, etc).


1. Si votre bail a une date certaine :

 

Dans ce cas, le nouveau propriétaire remplace l'ancien. Il reprend tous ses droits et obligations. Il doit donc respecter votre contrat. Cette règle s'applique même si votre contrat prévoit l'expulsion en cas de vente du bien loué.

Le nouveau propriétaire peut mettre fin au contrat de bail de la même manière qu'aurait pu le faire l'ancien propriétaire. Les différentes possibilités de rupture dépendent de la durée du contrat de bail. Pour plus d'infos, voyez les 3 rubriques ci-dessus : Fin du bail de 9 ans, Fin du bail de courte durée, Fin du bail de longue durée ou à vie.

Par exemple, si vous avez signé un bail de 9 ans, le nouveau propriétaire pourra mettre fin au bail pour occuper lui-même le logement. Il doit alors donner un préavis de 6 mois.



2. Si votre bail n'a pas de date certaine :

 

a) Si vous occupez l'appartement depuis plus de 6 mois :


Dans ce cas, le nouveau propriétaire remplace aussi l'ancien dans ses droits et obligations.

Cependant, il peut mettre fin au bail de 9 ans, moyennant un préavis de 3 mois (au lieu de 6 mois), pour :

  • occupation personnelle : pas d'indemnité;
  • travaux importants : pas d'indemnité;
  • sans motif : paiement d'une indemnité de 6 mois de loyers.

Contrairement au règles classiques, le nouveau propriétaire peut mettre fin au bail à tout moment (il ne doit donc pas attendre, par exemple, la fin d'un triennat).

Cependant, il doit vous envoyer son préavis dans les 3 mois de la signature de l'acte d'achat (l'acte authentique, pas le compromis). Passé ce délai, il perd cet avantage.

Est-ce que cela s'applique aussi aux baux de courte durée ? Certains disent que oui, d'autres non. Il n'y a pas de réponse certaine pour le moment. Soyez donc prudent si vous vous trouvez dans cette situation.


b) Si vous occupez l'appartement depuis moins de 6 mois :

Vous n'êtes pas protégé. On dit que le bail n'est pas opposable au nouveau propriétaire. Il ne doit donc pas le respecter.

Votre propriétaire peut mettre fin au contrat de bail sans préavis ni indemnité. Vous pourrez, dès lors, être expulsé. Notez cependant qu'un jugement du juge de paix est nécessaire pour procéder à une expulsion!
 

Cette problématique montre tout l'intérêt d'enregistrer le contrat de bail.

 

Attention ! Si votre propriétaire décède, ses héritiers ne sont pas considérés comme des "acquéreurs". Les règles ci-dessus ne s'appliquent donc pas. Ils ne peuvent donc pas utiliser la possibilité de mettre fin au bail plus facilement.

 

©Droits Quotidiens asbl

Ces questions réponses constituent une source d'information générale. Leur exploitation de manière indépendante doit faire l'objet de la plus grande prudence. Il est vivement conseillé de vérifier l'applicabilité au cas spécifique.

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